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¿Cómo se establece el precio de un inmueble?
Hay tres factores que establecen el precio por el cual puedes adquirir o vender un inmueble. Cada uno es dependiente de otros factores y tiene sus propias características. A continuación te contamos cuáles son:
1.) ¿Qué es un avalúo? la forma de conocer el valor de un inmueble
Un avalúo es el método legal por el que puedes estimar el valor de un inmueble en una fecha determinada. Ahora bien, hay diferentes tipos de avalúos y cada uno tiene distintos objetivos.
Avalúo comercial
Es un documento en el que se establece el valor comercial de un bien mueble o inmueble, es decir, el precio por el que puedes vender o comprar una propiedad. A través de un análisis técnico y detallado se indican las condiciones y características de una vivienda para poder establecer un costo aproximado. Este proceso es realizado por un valuador, quien recoge información como servicios, transporte, zonas demográficas, etc.
Este avalúo se aplica a cualquier tipo de propiedad, incluyendo inmuebles residenciales, comerciales e industriales. La técnica de evaluación considera atributos como los escenarios físicos, urbanos y análisis de mercados. Aquí se somete la estimación a la regla de oferta y demanda acorde a la inflación, la ubicación de la propiedad, la oferta inmobiliaria, etc.
Los beneficios de hacer este avalúo son:
- Negociación de una compra o venta.
- Regularización de construcciones no manifestadas.
- Como garantía de un crédito.
- Para la re-expresión de estados financieros.
Un avalúo comercial debe ser realizado por un perito certificado que analiza cada una de las características de una vivienda como su estado físico y de mantenimiento, la edad de la construcción, la calidad de sus materiales, su ubicación, los servicios en la propiedad y alrededor de esta, el acceso a vías de comunicación, escuelas, hospitales, condición de las calles y oportunidad de ampliar el inmueble.
Para solicitar un avalúo comercial necesitas los siguientes documentos:
Escrituras de la vivienda
- Pago del predial
- Pago de los servicios
- Planos del inmueble
- Oficio de terminación de vivienda
- Solicitud de avalúo
Si una propiedad tiene un precio mayor o menor al que hay en el mercado, puede incidir en el financiamiento que el banco puede otorgarte. Por ejemplo, si el valor comercial del inmueble es de $1.000 pesos, pero el avalúo afirma que es de $1.300, el banco puede negarte el crédito por superar tu capacidad de endeudamiento o te ofrecerá un plan más largo donde pagarás más intereses por pagar un monto mayor.
Por otro lado, si el precio es menor al real, es posible tener más ofertantes, pero si se descubre que tiene un costo excesivamente barato, puede levantar sospechas de que se trate de un fraude.
Avalúo fiscal
Este tipo de avalúo no comercial es un proceso utilizado para determinar el valor de los predios para fines fiscales y administrativos. Tiene como objetivo establecer el valor de un inmueble ante el Estado para calcular el los tributos fiscales.
Los Avalúos Fiscales se pueden clasificar en tres:
- Avalúos para deducción fiscal por mejoras (ISR): es un impuesto aplicado de manera directa sobre las ganancias que una persona física o moral obtiene durante un periodo determinado. Su objetivo es incrementar la recaudación fiscal para financiar el gasto público.
- Avalúo por Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI): se genera al momento de la compra-venta de un inmueble. Una vez el notario firme el monto a pagar, se designa un porcentaje para el pago del impuesto.
- Avalúo predial: es un impuesto que deben cubrir los propietarios de un bien inmueble de forma anual, sin importar si se trata de una casa, una oficina o un local comercial.
El principal objetivo de un avalúo fiscal es fijar un impuesto territorial, que en México se le conoce como contribuciones. Este proceso es realizado por los gobiernos estatales y municipales, y se basa en la Ley de Hacienda de cada estado.
El precio de una propiedad se determina por sus características propias, pero también influye el valor por el cual se cierran ventas reales en la zona. Por eso es tan importante explorar el mercado antes de comprar o vender.
La cifra varía dependiendo de tres factores que se estipulan en las notarías como:
- Valor del inmueble
- Metros cuadrados de construcción
- Metros cuadrados de terreno
La fórmula que se considera es:
Valor catastral = Valor catastral del suelo + Valor catastral de construcción.
Sin embargo, la cifra cambia de acuerdo al año. Esta puede subir entre 10% a 20% según el crecimiento que tenga la zona donde está la propiedad, por lo que debe ser emitido anualmente.
Es importante destacar que el valor catastral no es necesariamente el valor real de mercado de un inmueble. Por esta razón, muchos propietarios pueden optar por realizar su propio avalúo o contratar la asesoría de un valuador independiente para determinar el valor real de su propiedad y hacer negociaciones con ese valor.
¿Cómo solicitar un avalúo en México?
El proceso de lo que es un avalúo catastral solo lo pueden realizar entidades gubernamentales. Por esta razón, para conocer el avalúo catastral de una propiedad deberás acudir a las oficinas catastrales de tu ciudad. Sin embargo, toma en cuenta que este avalúo tiene un año de vigencia a partir de la fecha en que se realice.
Además, de acuerdo al artículo 3° del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, debe ser practicado por un perito valuador de:
El Instituto de Administración Pública y Avalúos de Bienes Nacionales Instituciones de crédito
Mediante corredores públicos que tengan un registro vigente ante la Secretaría de Economía
Empresas que se dediquen a la compraventa o a la subasta de propiedades
Para solicitar el avalúo comercial para la compra o venta de un inmueble, debes contar con la siguiente documentación:
- Solicitud por escrito y motivo del avalúo
- Copia de identificación del propietario o poseedor del inmueble
- Acreditación de propiedad (escrituras de la casa, testimonio notarial, contrato privado de compraventa, etc.)
- Plano o croquis del terreno
- Copia de la certificación de clavo y valor catastral actualizada
- Croquis de la ubicación
- Copia del plano arquitectónico con medidas o relación de tabla de divisos (en caso de ser un condominio).
En caso de que no te sientas satisfecho con el avalúo catastral, puedes impugnar el valor y revisar la solicitud con la entidad con la que hayas hecho la solicitud. Para presentar la revisión, debes:
- Presentar una solicitud de revisión a la entidad por parte del propietario, poseedor o mediante apoderado. En caso de persona jurídica, la solicitud debe suscribirla el representante legal.
- Debes aportar las pruebas que soporten su argumento, como fotografías del predio o el entorno, ofertas recientes de transacciones comerciales de inmuebles similares o conceptos técnicos de posibles fallas estructurales en el predio, entre otras.
Es fundamental que entiendas el efecto que tiene el avalúo en tu propiedad. Al momento de comprar un desarrollo inmobiliario , puedes tener costos extra, ya sea porque hacen parte de los requisitos o por un error que puede significar el pago de un impuesto mayor o un sobrecosto por no cumplir algún trámite. Un ejemplo es el avalúo, pues de esta manera define el valor total de la vivienda y, en este proceso, muchos suelen pactar un avalúo menor al precio real.
