Horizonte de inversión: objetivos, plazo y riesgos

En la actualidad, el sector inmobiliario se concentra en la recuperación total de los efectos postpandemia. Los gastos operativos, el reducido flujo de caja y el mantenimiento de los activos fueron las prioridades de los últimos dos años y se espera que se recupere los niveles prepandemia en el 2023.

Durante el periodo de contingencia, las personas han optado por reubicarse, y con esto se presentó un incremento aproximado del 57% en la demanda de propiedades en renta durante el primer semestre del 2020, lo que representó una menor inversión en la compra de inmueble, tal como informa la consultora Softec y la empresa Bnamericas.

Debido a la incertidumbre de la evolución del negocio, las inversiones de oportunidad deberán ser analizadas bajo modelos estructurados y contemplando escenarios alternativos en modelos como la propiedad fraccional .

El interés actual de los inversionistas está puesto en la compra y renta de inmuebles en destinos turísticos de playa y grandes metrópolis en México, justificado por la actual necesidad de realizar actividades al aire libre y con distanciamiento social. En playas mexicanas la oferta de propiedades en renta superó los índices de demanda provocando agotamiento de la oferta de inventario para los turistas.

Para plantear una estrategia, primero tienes que conocer el norte de la misma, el objetivo. El objetivo de cualquier inversión, sea inmobiliaria o no, siempre será obtener ganancias sobre un valor, es decir, obtener una plusvalía. Es importante que recuerdes el concepto desde lo que nombra: un valor plus, un valor añadido, una ganancia sobre lo invertido.

Hay diferentes alternativas para tener ganancias con una propiedad, pero podríamos separarlas en dos grandes grupos: invertir en vivienda como instrumento financiero y destinar el inmueble para rentar. En la siguiente gráfica podrás ver cuáles son los tiempos de algunas de ellas y de las cuales te podemos asesorar en La Haus.

Ambas son válidas en términos de retorno, pero son dos enfoques distintos. Cada una tiene su propio horizonte de inversión y el tiempo de recogida de ganancia esperada será diferente. Revisemos cada una en detalle:

Objetivo 1: invertir en vivienda propia como instrumento financiero

La vivienda como activo tiene la capacidad de guardar valor frente a dinámicas inestables de la economía y a fenómenos como la inflación.

Ahora, al elegir este objetivo de inversión, estás usando la capacidad que tiene este tipo de activo de resguardar valor. Además, lo estás convirtiendo en un patrimonio económico a largo plazo.

De esta manera, vivir en casa propia es una manera de invertir. Mientras que al mismo tiempo apalanca posibilidades futuras de inversión con la venta del inmueble. Tener esta información hará que tomes decisiones más enfocadas a lo que quieres lograr a través de la acción de invertir.

Objetivo 2: propiedad para rentar

Otra posibilidad es obtener ganancias a través de una propiedad de inversión para ponerla en renta. Para esta alternativa, la propiedad debe tener un grupo de características específicas para poder generar las ganancias deseadas: su ubicación, sus amenidades, la dotación …¡Todo!

Esta inversión es distinta a la anterior, así que tus acciones deben ser diferentes. Además de tener en cuenta las dinámicas propias del mercado inmobiliario, debes considerar otros factores como la demanda de la zona, la comisión de un agente turístico o una plataforma virtual.

Si inviertes para rentar, te encuentras con dos opciones: renta de larga duración o de corta estancia. Dependiendo del objetivo, debes fijar las cualidades específicas. Tenemos una lección donde te contamos cómo es la inversión de cada una, pero por el momento, solo es necesario que te familiarices con estas opciones.

Por ejemplo, si buscas una propiedad para arrendar por un contrato de un año, algunos departamentos en la Ciudad de México son una buena opción por su amplia oferta académica y financiera , mientras que los desarrollos inmobiliarios en Tulum son una buena opción de playa para la renta de corta estancia por su alto tráfico turístico.

Esto significa que debes estudiar las relaciones entre distintos mercados, las formas en las que en estos se planean, la manera de definir estrategias de precios por noche o por mes y la gestión del día a día. También significa alinear las características del inmueble a la demanda de estos mercados, no a lo que tú desearías si fueras a vivir en él.

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Este objetivo de inversión te permite tener un flujo de caja constante, así como debes tener un presupuesto de gastos el cual seguir, incluyendo el pago de tu cartera o tasas de interés de tu crédito hipotecario.

Este flujo de caja tendrá una renta fija o una renta variable. Todo depende de la periodicidad que determine tu plan de alquiler. Pero lo mejor es que al adquirir una segunda vivienda bajo este objetivo, ésta también consolida aún más tu patrimonio.

Después de elegir un enfoque u objetivo para tu inversión y tener una guía para invertir en bienes raíces, vamos a ver el efecto del tiempo en estos y cómo puedes plantearlos en el tiempo. Este es un factor fundamental en toda inversión.

Cuando hablamos de horizonte de inversión, nos referimos al período de tiempo que una persona planea mantener una inversión antes de generar ganancias, o sea, el tiempo de espera para obtener un retorno de su inversión. Al establecer este tiempo, ya puedes definir tu estrategia.

El horizonte de inversión es importante porque puede influir en la selección de las inversiones y en la estrategia de inversión utilizada. Por ejemplo, si buscas un horizonte de inversión a corto plazo, es posible que desees invertir en instrumentos financieros que tengan una alta liquidez y estar más expuesto a la volatilidad del mercado. Por otro lado, si buscas invertir a largo plazo, puedes ser más tolerante al riesgo y estar dispuesto a invertir en opciones que tengan un mayor potencial de retorno.

Una forma de tener un horizonte de inversión por largo tiempo es si inviertes en varios activos. Pero el valor de un activo como un carro, no se comporta igual que el de otro como un departamento o una casa. El tiempo juega un papel muy importante al momento de invertir. Debes tenerlo en cuenta porque puede jugar a tu favor o en tu contra.

La relación del tiempo con un activo como la vivienda es bastante particular. Lo puedes ver de la siguiente manera:

1. Piensa en el siguiente escenario: un día compras unos zapatos. Su valor puede cambiar al día siguiente, pero tú ya los compraste por un valor concreto. ¿Qué pasa si los vendes al día siguiente?, ¿el mes siguiente? ¿el año siguiente?, ¿lo venderías usado o nuevo?, ¿es de colección?
2. Ahora imagina este otro escenario: hoy compras un carro con ahorros y un crédito a dos años. ¿Qué pasa con el valor del carro en esos dos años?
3. Finalmente piensa que hoy compras una casa. Pagaste el enganche a 24 meses porque la compraste en preventa inmobiliaria . Mientras tanto, organizaste tus finanzas personales para tomar un crédito hipotecario a 20 años. ¿Cómo crees que afectan estos 22 años al valor de la casa que compraste?

Hay muchas variables que influyen en las dinámicas del valor de estos activos. Pero ¿observaste cómo se percibe el valor de estos activos en el tiempo? Ese es el ejercicio que debes hacer con cada una de tus inversiones, de esa manera sabes si cuenta con un activo que te generará plusvalía o no en el futuro.

Lo importante es comprender que definir el horizonte de inversión no es solo elegir un período de tiempo, también es dimensionarlo en términos de valor y saber aprovechar el efecto del tiempo a tu favor.

Para cualquier horizonte de inversión, diversos ciclos económicos interactúan de maneras complejas. Este es uno de los principales factores que influye en la inversión de bienes raíces. En el análisis financiero lo llaman horizonte de análisis, vida útil de la inversión o plazo de inversión. Exploremos dos de ellos:

Horizonte de Inversión a corto plazo

Los inversionistas con un horizonte de inversión a corto plazo suelen estar más enfocados en la preservación del capital. En general, este tipo de inversiones ofrecen una mayor seguridad y estabilidad en un futuro cercano. Aunque también ofrecen un menor potencial de rentabilidad en comparación con inversiones más arriesgadas.

Es importante destacar que, aunque el horizonte de inversión a corto plazo se refiere a un período de tiempo relativamente corto, los inversionistas aún deben considerar cuidadosamente sus objetivos y estrategias. Recuerda, cualquier inversión conlleva ciertos riesgos.

Una inversión con un horizonte de corto plazo es una que te da respuesta en algunos meses, 1 o 2 años. Es decir, pasado este tiempo, la inversión activará un flujo de efectivo o un ingreso a tu favor.

Para un inversionista, pensar en el corto plazo significa estar pendiente de las dinámicas económicas que afectan ese valor en esa misma escala temporal. Si hay circunstancias que hacen que el valor cambie en días, meses o años, para cuidar el retorno de tu inversión, debes estar atento a esa escala temporal.

Horizonte de Inversión a largo plazo

El horizonte de inversión a largo plazo se refiere a un período de tiempo más amplio. Generalmente la meta es de cinco años o más. Los inversionistas con un horizonte de inversión a largo plazo suelen estar más enfocados en la obtención de ganancias a largo plazo y la creación de riqueza a través de la inversión.

Se suele invertir en instrumentos financieros que tienen un mayor potencial de retorno, pero también son más volátiles y tienen un mayor riesgo. Algunos de ellos son acciones, fondos mutuos de renta variable, fondos de inversión inmobiliarios, entre otros.

Las inversiones inmobiliarias se ajustan un poco más a largo plazo, ya que pueden soportar mejor las fluctuaciones del mercado y esperar a que crezcan con el tiempo.

Tener un horizonte de inversión a largo plazo también te permite aprovechar el poder del interés compuesto, que es el proceso de reinvertir las ganancias y obtener ganancias adicionales sobre esas ganancias.

A largo plazo, el interés compuesto puede generar un crecimiento exponencial en la inversión. Es importante destacar que, aunque el horizonte a largo plazo puede ser más adecuado para los inversores que buscan crear riqueza a través de la inversión, también conlleva riesgos y es importante tener una estrategia de inversión sólida y diversificada para minimizar el riesgo y maximizar las ganancias a largo plazo.

“Por eso los inversionistas que definen un horizonte más largo deben usar su dinero en inversiones de riesgo mínimo y maduración larga” (Investing demystified)

Ahora, la tendencia al aumento o disminución del valor en escala de largo plazo no es contínua. Cada activo muestra un ciclo de vida diferente. En el caso de los bienes raíces, puedes ver ciclo de vida de la siguiente manera:

Entonces para invertir debes preguntarte ¿Para cuándo planeo recibir el retorno de la inversión? Pero también ¿en cuanto tiempo?, ¿qué capacidad tiene ese activo de devolverme ese valor en el tiempo que estoy planteando?, ¿con qué nivel de riesgo o pérdidas?

“Si planeas quedarte un buen tiempo con una vivienda, posiblemente captarás mayor valor de retorno que en otro tipo de inversiones” (La Haus)

Como cualquier inversión, las bienes raíces también traen riesgos que debes conocer y asumir cuando te embarcas en este proyecto. Estos son los más comunes:

1. Riesgo de mercado: las inversiones inmobiliarias tienen bajo riesgo a diferencia de otras inversiones. Sin embargo, como todas, tienen sus riesgos. Respecto al mercado, estas son:

- Política gubernamentales: las decisiones políticas pueden afectar el valor de las propiedades. Por ejemplo, si un barrio es catalogado de invasión por una administración pública, puede devaluar el valor de una propiedad.

- Recesión económica: la baja demanda puede afectar la venta de la vivienda. Aunque también puede ser una buena oportunidad para comprar.

- Devaluación monetaria: las propiedades suelen mantener su valor en el tiempo, pero diferentes situaciones pueden afectar la capacidad de compra de la población.

2. Riesgo del tipo de activo inmobiliario: este riesgo no es definitivo, es más bien circunstancial. Este está atado al mercado inmobiliario y puede ser catalogado en dos tipos:

- Bajo riesgo: la vivienda residencial como casas en venta y departamentos en venta suelen tener buenos pronósticos y es muy difícil que no generen retorno.

- Riesgo moderado: las inversiones comerciales como hoteles, oficinas o restaurantes dependen de otros factores como el éxito del negocio que ocupe el inmueble.

En este punto es donde más se concentran las variables de plusvalía de la lección anterior. Para poder mitigar este riesgo, puedes hacerte las siguientes preguntas:

• ¿La demanda de propiedades en esta zona es baja, media o alta? ¿Cuál es el índice de seguridad de este barrio? ¿Tiene problemas estructurales de infraestructura pública como: desborde de cloacas, escasez de agua,etc?
• ¿Es fácil el acceso hacia otras zonas de la ciudad? ¿En qué condiciones se encuentran las calles? ¿Hay transporte público? ¿Cuáles son las posibilidades de retorno? ¿Los alquiler en esta zona son anuales o diarios?
• ¿Existe algún tipo de proyecto gubernamental que pueda valorizar o desvalorizar las propiedades de la zona?

3. Riesgo crediticio: la mayoría de transacciones de vivienda se hacen con crédito hipotecario. Basta con ver más del millón de créditos originados por la banca comercial, según el Boletín Estadístico Hipotecario ABM . El riesgo se presenta en no contar con los recursos financieros para poder asumir la deuda, lo que puede generar problemas legales.

4. Riesgo de responsabilidad: si decides invertir para renta corta o arrendamiento, debes ser consciente de las situaciones que se generan por terceros. Retrasos en los pagos, conflictos con el arrendatario o daños en el inmueble pueden ser situaciones que no puedes controlar. La mejor forma de evitarlo es conversar e incluirlo de forma escrita en todos los documentos firmados, y en los contratos virtuales de las aplicaciones.

Tener claro tus objetivos y el horizonte de inversión es la piedra angular de tu estrategia de inversión. Recuerda, el porqué de tu inversión y en cuánto tiempo piensas lograrlo son las dos preguntas que te debes hacer para elegir tu alternativa de inversión.

En algunos casos, es importante que busques expertos que conozcan las zonas y el mercado en el que deseas invertir. En La Haus entendemos la realidad del sector inmobiliario, pues comprar o invertir en bienes raíces es una decisión de vida, ya que se trata de tus ahorros o buena parte de tus ingresos. Por eso te brindamos la información y el acompañamientos necesarios para que tomes la mejor decisión. Además contamos con experiencia, datos y los mejores desarrollos inmobiliarios del país.