Para tomar la decisión de comprar casa con absoluta seguridad es muy importante que tengas claridad total sobre la cantidad específica de dinero de la que debes disponer y los trámites de escrituración que hay que preparar.
Recuerda que no se trata sólo del monto del valor de la casa, también debes considerar, además de trámites de escrituración, autenticaciones, registros, gastos notariales e impuestos que entran en el proceso de compraventa para que todo se dé de acuerdo a lo que dicta la ley y para que no te lleves sorpresas de último minuto.
Esta información te será útil para comprar y también si vas a vender, pues aunque serás quien reciba y no quién dé la mayor parte del dinero, no estás exento de responsabilidades al estar en ese lado del negocio.
Antes de empezar debes tener presente que los valores de los gastos notariales se actualizan cada año dependiendo del Índice de Precios al Consumidor o IPC. Los gastos de escrituración son fijados por la Superintendencia de Notariado y Registro y aunque no suelen tener altos incrementos, sí suelen tener un leve aumento.
Primero necesitarás el Certificado de Libertad y Tradición del inmueble. Se solicita a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del círculo al cual pertenezca el inmueble, que a su vez hace parte de la Superintendencia de Notariado y Registro. Con este documento es posible conocer el estado jurídico, la posesión actual y la anterior del inmueble que deseas comprar.
Ten en cuenta que cualquier persona natural o jurídica puede solicitar este documento y que se debe pedir uno por cada bien que componga la propiedad. Es decir que si se trata de un apartamento con dos lugares de estacionamiento, deberás solicitar tres documentos en total. El costo de cada certificado está alrededor de los $17.000 pesos.
Una vez conozcas el estado del inmueble, deberás proceder al Estudio de Títulos. Normalmente es hecho por un abogado de la inmobiliaria. Cuando no se hace a través de este tercero, suele ser el banco que otorgará el crédito el encargado de hacerlo. Este estudio es necesario para saber que el inmueble está libre de cualquier limitación al dominio o de cualquier gravamen.
El valor varía dependiendo de la entidad y sus políticas, pero se podría decir que el promedio del mercado es del 1,2 por mil sobre el valor comercial del inmueble. El valor máximo generalmente no supera un salario mínimo mensual.
Si la compraventa se da entre personas naturales, lo ideal será que después de pedido el Certificado de Libertad y Tradición, se haga revisar por un abogado particular que conozca del tema que fijará su tarifa personal para esto.
Después de saber que el inmueble no tiene ningún problema, la inmobiliaria averiguará por la forma en la que el comprador va a pagar el inmueble: puede ser con recursos propios, con recursos provenientes de un préstamo entre personas naturales o con recursos provenientes de un crédito hipotecario.
Luego de que seas considerado un sujeto apto para la compra de la vivienda, se procederá a hacer el avalúo comercial. Este lo hacen peritos con la experticia necesaria y con la debida certificación para ello. El costo del avalúo representa el uno por mil del valor comercial del inmueble.
De acuerdo con lo que se establezca en el avalúo, tendrás claro cuánto dinero podrás tener disponible de acuerdo a tu modo de pago o a tu crédito hipotecario.
Las inmobiliarias suelen tener notarías aliadas para el proceso que sigue a continuación donde deberás tener listo el dinero para adquirir estos compromisos:
- Gastos de escrituración:
Corresponden al 0,54% del valor de la vivienda y se deben pagar por partes iguales entre el comprador y el vendedor en la notaría.
- Impuesto de retención en la fuente:
Corresponde al 1% del valor de la venta y se cancela directamente en la notaría y lo debe pagar el vendedor del inmueble cuando es persona natural. Cuando quien vende es persona jurídica no debe pagar este impuesto.
El 1 % sobre el valor de la venta aplica solo cuando el costo de la propiedad es inferior a $685 millones aproximadamente. De lo contrario, se aplicará una tasa del 2,5 % sobre el valor de la venta.
- Gastos de registro de la escritura pública en la Oficina de Instrumentos Públicos:
Corresponde al 1,67 % sobre el valor de la venta, esto debe ser pagado por el comprador del inmueble.
- Gastos notariales:
Es el costo que cobra la notaría por hacer la escritura. Cada notaría tiene unas tarifas específicas para esto aunque todos se mueven en un rango muy similar. Los pagos de estos gastos suelen pactarse entre las partes y lo más común es que sea por mitades, aunque también se puede pactar algo diferente.
Siendo así, los gastos extra que debe contemplar el comprador corresponden al 1,94% sobre el valor de la propiedad y los gastos del vendedor serían equivalentes al 1,27% sobre el valor por el que vende la propiedad.
Teniendo en cuenta esta información, es momento de sacar la calculadora, revisar tus ahorros y poner tus finanzas en orden para dar el próximo paso.
Recuerda que en La Haus cuentas con asesores especializados listos para resolver estas y todas las inquietudes que puedan surgir en cualquier momento de tu proceso de compra de vivienda.
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