Combatir la informalidad, principal reto para acabar el déficit habitacional en México

Después de varios meses de investigación conjunta con el Laboratorio de Economía Urbana del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT) descubrimos que para erradicar el déficit habitacional en México se requiere la construcción de 800 mil unidades anuales, así como aumentar la inversión en construcción con un equivalente de casi 1% del PIB anual y enfrentar el fenómeno de la vivienda informal.

En la primera fase de ‘Vivienda, reto en América Latina’, una investigación que tiene como objetivo contribuir a los procesos de desarrollo de políticas públicas del sector vivienda en Colombia y México,Albert Saiz, profesor asociado al MIT y coautor del estudio, explica que Latinoamérica ha sufrido históricamente de un déficit de vivienda cualitativo (viviendas que requieren mejoras para estar en los estándares mínimos de habitabilidad) y cuantitativo (sustitución de fracciones existentes).

Parte del problema, dice, se debe al doble legado de la volatilidad macroeconómica y el escaso crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) en las últimas décadas.

“Un crecimiento económico relativamente lento combinado con una elevada desigualdad de ingresos, hizo que una parte importante de esta población tuviera dificultades para adquirir una vivienda formal de calidad”, señala y agrega que los mercados financieros de muchos países de LATAM requieren una profundización para atender las necesidades de los hogares.

Para lograr ese objetivo, cuenta, hay que aumentar el acceso a los productos bancarios y los créditos en entre los segmentos de trabajadores informales y los pobres; mantener la estabilidad macroeconómica; proteger los derechos de las entidades crediticias; y fomentar la competencia.

Según el profesor existen 10 parámetros críticos primordiales para la futura evolución de un mercado nacional de vivienda:

• Las tasas de crecimiento de la población total y urbana.
• Los cambios en la formación de los hogares.
• El coeficiente de déficit cuantitativo actual.
• La tasa normal de depreciación física y de obsolescencia económica.
• La relación densidad de construcción-suelo-superficie.
• Los coeficientes de necesidad de suelo asociados para infraestructuras y mejoras urbanas en zonas verdes.
• La tasa de desarrollo de zonas verdes frente a zonas marrones.
• Los niveles de costes de construcción iniciales
• El crecimiento de los costes de construcción por encima de la inflación.
• El crecimiento del PIB real.

Al utilizar estos parámetros y compararlos con las capacidades del PIB del país y sus necesidades de suelo, el experto calculó que uno de los mayores retos para México será la construcción anual de más de 800.000 unidades de vivienda.

Actualmente México está cerca de cumplir este objetivo, sin embargo, hay demasiadas construcciones que ocurren de manera informal.

Se estima que, teniendo en cuenta los costes de construcción actuales, México necesitará casi un punto porcentual adicional del PIB para producir viviendas a los niveles cuantitativos actuales, pero en un ambiente formal.

“Calculamos que la participación del gasto requerido en construcción de vivienda formal sobre el PIB comenzará en un 3,9% en México (2022) y luego disminuirá gradualmente hasta alrededor del 3,2% en 2042. Este porcentaje decreciente se materializa porque las necesidades de construcción estimadas no crecen tanto como el PIB real”.

México está construyendo las casas necesarias, pero mucha construcción ocurre informalmente, sin un permiso oficial y sin infraestructura adecuada, y a veces sin los parámetros mínimos de seguridad en tipo de vivienda, materiales y servicios.

“El sector formal de construcción de vivienda debería expandirse en un 30%, a costa de reducir la autoconstrucción. Es un número grande, pero no imposible”, indica.

El déficit cuantitativo de vivienda se cifra hoy en aproximadamente 2.2 millones de unidades, cantidad que solamente podrá ser reducida progresivamente.

Esta brecha es resultado de numerosos factores, comunes en la región, que incluyen un crecimiento económico lento, combinado con una alta desigualdad de ingresos y un acceso insuficiente al financiamiento hipotecario, que dificultan la adquisición de una vivienda formal de calidad.

Para dentro de 20 años, continúa Saiz, el crecimiento económico deberá superar el crecimiento de los hogares del país y es probable que se dediquen más recursos a las mejoras cualitativas y a la sustitución de las unidades habitacionales más viejas.

“Para entonces, casi la mitad de la demanda de nuevas viviendas estará impulsada por los cambios en la estructura de las familias, debido al aumento de divorciados, solteros y adultos mayores solos”, asienta

A esto se le suma las necesidades de suelo para estas nuevas viviendas: “Actualmente, con FAR (proporción de superficie de cubierta de suelo) de 0,5 se necesitarán más de 120.000 hectáreas netas de tierra parcelada en los próximos 20 años en Valle de México, Monterrey, Guadalajara, Puebla-Tlaxcala, Toluca, Tijuana, León y Querétaro, superficie equivalente al 6% de El Salvador.”, agrega Saiz.

De igual manera, asegura que si los desarrollos se producen en en áreas greenfield (zonas en las que no existen construcciones, y en las que hay que pavimentar calles y habilitar espacios públicos, probablemente haya que duplicar estas necesidades de suelo para dar cabida a las nuevas calles, infraestructuras públicas e inmuebles comerciales.

Se espera que el stock de viviendas en Querétaro, Nuevo León, Tijuana y Toluca crezca a un ritmo más rápido que en el Valle de México, Monterrey y Guadalajara. Pero se espera que estas últimas ciudades necesiten más construcción. La conurbación del Valle de México debería captar alrededor del 15% de la inversión global.

De igual manera, asegura que si los desarrollos se producen en zonas verdes, probablemente haya que duplicar estas necesidades de suelo para dar cabida a las nuevas calles, infraestructuras públicas e inmuebles comerciales.

Dado a que estas magnitudes son inviables, el desarrollo urbano tendrá que producirse en densidades más altas y/o utilizando terrenos baldíos.

“Estas magnitudes son probablemente inviables, con lo cual el desarrollo urbano y la política pública deben recurrir a densidades más altas, y utilizar terrenos no aprovechados. El plan de construcción a 20 años debe favorecer ciudades más altas, con terrenos mejor utilizados, una infraestructura acorde y financiamiento adecuado para unidades funcionales y dignas. Si bien los rascacielos son una buena idea, el estudio nos muestra que podemos producir una cantidad sustancial de viviendas de manera sostenible a un COS promedio de 2-3. Esta tipología se puede diseñar de manera estéticamente agradable, lo que ayuda a obtener el apoyo popular para la reurbanización” comenta Jerónimo Uribe, CEO y cofundador de La Haus.

Asimismo, manifiesta: “Estamos apoyando este estudio, en primer lugar porque justamente la falta de datos y de información es una de las grandes barreras para resolver el problema de vivienda, evidenciar la brecha y sus causas, es el primer paso para establecer planes para cerrarla, y eso tiene como objetivo último mejorar la calidad de vida de la población” finaliza Jerónimo.

Las expectativas de calidad de la vivienda de una clase media emergente y joven están creciendo commensuradamente. A pesar de estos factores positivos, la vivienda sigue siendo cara, especialmente en las grandes áreas metropolitanas con mejores empleos, calidad de vida,comodidades y oportunidades de promoción social.

Dentro de las conclusiones del informe, hay especial énfasis en la necesidad de un gran trabajo colectivo entre el gobierno y la industria inmobiliaria para la producción de estrategias que mejoren el plan de vivienda y la calidad de vida de la gente. Sobre todo enfocados en cada municipio.

Por esa razón, en la segunda parte de esta investigación, que se dará a conocer hacia el final del año, se propondrán las opciones para iniciar el cierre de la brecha a través de algunas opciones políticas que serán puestas a disposición del gobierno y los gremios constructores para la formulación de políticas públicas que permitan mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y el desarrollo de un plan de vivienda.

Dicha información no solo permite a los gobiernos tomar decisiones informadas sobre la regulación de zonas, la planificación urbana y otras problemáticas relacionadas con la vivienda, sino que también se convierte en una oportunidad para los desarrolladores a la hora de ofrecer sus productos y suplir las necesidades reales de las personas.

Si desea conocer la investigación completa puede consultarla en el descargable que está a continuación: