Financiamiento inmobiliario: mejores opciones para tener vivienda a través de crédito en México

Octubre 25, 2021 · 9 minutos de lectura

Todo lo que debes saber sobre el financiamiento inmobiliario para que puedas comprar tu departamento ideal según tus gustos y necesidades.

Comprar un departamento se ha convertido en una de las mejores formas de invertir actualmente en el sector inmobiliario. ¿Por qué? Además de ser más económicos que las casas y los terrenos, existen muchas maneras de financiar su compra gracias a los institutos oficiales y entidades bancarias.

Al momento de tomar la decisión es necesario que conozcas muy bien todos los aspectos que intervienen en el proceso y también todas las modalidades de crédito disponibles de acuerdo con tus ingresos, tu perfil laboral y tu capacidad de endeudamiento.

Financiamiento inmobiliario: pasos para elegir un crédito hipotecario

Es fundamental que identifiques el momento de vida que estés atravesando para definir si buscas un hogar solo para ti o para tu familia, si quieres adquirir una deuda a largo o mediano plazo, y si tienes la estabilidad laboral que se requiere para poder responder frente al compromiso económico que estás próximo a tomar.

Para tener esto más claro debes considerar:

Criterio	Descripción
El Costo Anual Total o CAT	Este porcentaje anual engloba la mayoría de los gastos que involucra tu crédito incluyendo intereses, comisiones y seguros. Te ayuda a darte una idea de lo que te costará el crédito hipotecario.
La tasa de interés	Es el costo que debes pagar por el dinero que te presten y puede ser: fija, variable, variable con tope y mixta.
La moneda	No todos los créditos hipotecarios en el país son en pesos, también se adquieren bajo esquemas como Veces Salarios Mínimos (VMS) o las Unidades de Inversión (UDIs).
Pago a capital o amortización	Monto de la mensualidad que va directamente al pago de tu deuda. Lo común es que durante los primeros cinco a diez años un poco más del 80% de los pagos que realices sea para pagar intereses.
El plazo o vida del crédito	Tiempo máximo que tienes para pagar a la institución financiera el dinero que te preste. Puede ir desde los cinco hasta los 30 años.
Monto del préstamo o aforo	Cantidad de dinero que te presta la institución en proporción al valor del inmueble, generalmente es del 80% del valor de la vivienda.
La oferta vinculante	Contiene cuánto te costaría en pesos y centavos adquirir tu casa si contratas un crédito con cierta institución financiera. La puedes solicitar sin costo alguno en las distintas instituciones que ofrecen créditos.
Tus ahorros	Revisa a cuánto ascienden tus ahorros pues con ellos deberás cubrir una serie de gastos iniciales que el crédito no absorbe como enganche, avalúo, comisión por apertura, gastos de investigación y de escrituración.
Los seguros	Al contratar un crédito hipotecario también deberás pagar una cantidad por los seguros que vienen contemplados dentro de las mensualidades del crédito, lo más común es que sean seguro de vida y seguro de daños.

Una vez tengas claridad sobre lo anterior, puedes tomarte el tiempo necesario para conocer a fondo tus posibilidades de crédito.

Tipos de créditos hipotecarios

¿ Infonavit ? ¿ Fovissste ? ¿Sofomes? ¿Qué caracteriza a cada uno?

Financiamientos inmobiliarios Infonavit

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, Infonavit, es quien se encarga de recaudar las aportaciones patronales, por lo tanto es el instituto que brinda el crédito y le hace seguimiento a su cobranza, mas no es una constructora ni una gestora de proyectos inmobiliarios.

Esta es la entidad ideal para otorgar financiamientos inmobiliarios para trabajadores de empresas privadas que gozan de los beneficios del Seguro Social y de la Ley del Trabajo en México.

A partir del primer empleo en el que obtuviste tu seguro social, se crea una cuenta llamada subcuenta de vivienda donde a través de toda tu vida laboral vas a ir obteniendo ese 5% de salario en el cual fuiste dado de alta. El dinero equivalente a ese porcentaje se acumulará en esa cuenta específica para que hagas uso de él cuando quieras invertir en compra de vivienda.

Requisitos:

Para poder solicitar un crédito a Infonavit debes cumplir con estos requisitos:

Ser derechohabiente: sucede cuando tu empleador te inscribe o te da de alta ante el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMMS).
Estar laborando formalmente: el lugar donde trabajes debe cumplir con los lineamientos de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público para calificar como empresa formal.
Tener la puntuación Infonavit necesaria: debes precalificar y tener un mínimo de 116 puntos acumulados.
Llenar tu solicitud de crédito: puedes hacerlo en el sitio oficial de Infonavit.

Al cumplir con esto, Infonavit revisará tu caso junto a otros factores para poder determinar el monto máximo de préstamo. Tu edad, tu salario, el saldo disponible en tu subcuenta de vivienda, la puntualidad de tu empleador en sus aportaciones y tu historial crediticio serán analizados.

Ten presente que los montos se mueven en un rango aproximado de $286,000 pesos para salarios de $2,750 mensuales, hasta un máximo de $1,904,000 pesos para salarios de $60,000 mensuales.

Tipos de créditos hipotecarios Infonavit para comprar un departamento

Tipo	Descripción corta
1. Crédito Infonavit Tradicional	Este crédito tiene tasas de interés bajas y fijas. Para otorgarlo se evalúan las consideraciones de pago de la empresa empleadora y el tiempo que lleves trabajando.
2. Crédito Cofinavit	Este crédito se vincula con entidades bancarias y se otorga a trabajadores con capacidad de ingresos limitada con Infonavit, pero amplia con el banco. Se divide en dos créditos individuales que se juntan para que puedas tener un mayor monto de crédito para tu departamento.
3. Cofinavit Ingresos Adicionales	Es otorgado por Infonavit y otra institución financiera y se consideran tus ingresos adicionales por honorarios o comisiones.
4. Infonavit Total	Puedes destinarlo a vivienda nueva o usada y es un crédito compartido entre un banco e Infonavit.
5. Tu segundo crédito Infonavit	Creado para quienes ya utilizaron algún esquema de crédito y quieren aumentar su préstamo. Funciona con recursos de Infonavit en co-participación con otra entidad financiera y es una buena opción para quienes quieren una hipoteca con una tasa de interés fija para comprar vivienda.
6. Crédito conyugal Infonavit	Este crédito abre la posibilidad de que las parejas casadas puedan unir sus créditos aunque estos coticen en distintos fondos para la vivienda, para que así puedan sumar una mejor cantidad crediticia.

¿Los trabajadores independiente o freelance, pueden tener Infonavit?

Sí, puedes tener Infonavit si cumples con los siguientes requisitos:

Tener cédula fiscal - No tener IMSS o Infonavit de ninguna empresa durante los últimos 24 meses - No presentar adeudos patronales con el Infonavit - No tener un crédito vigente ni anteriormente con el Infonavit - Tener tu Número de Seguridad Social

Para saber más sobre esta institución de crédito, en este artículo conocerás más a profundidad los distintos créditos que otorga Infonavit y cuáles se adaptan más a tu perfil.

Financiamientos inmobiliarios Fovissste:

Fovissste es el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado. Esta es la entidad ideal para otorgar financiamientos inmobiliarios para trabajadores estatales o federales y lo hace junto a una entidad financiera externa que se encarga de brindar la asesoría y apoyo desde el inicio del proceso hasta haber saldado la deuda.

Estos trabajadores también tienen una cuenta de ahorro similar a la subcuenta de vivienda en el caso Infonavit, pero a esta se le denomina Sistema de Ahorro para el Retiro o SAR.

Requisitos

Para poder solicitar un crédito para vivienda en Fovissste debes cumplir con estos requisitos:

Ser trabajador activo del Estado.
Tener dieciochomeses o más de aportaciones a la cuenta SAR.
No haber tramitado un retiro voluntario recientemente.
Cubrir los gastos de avalúo y escrituración del departamento.
Elegir una vivienda del catálogo y registrar tu Clave Única de Vivienda.

Tipos de créditos hipotecarios Fovissste para comprar un departamento

Tipo	Descripción
Crédito tradicional	Para los trabajadores activos del Estado que mediante el sistema de puntaje obtienen la autorización para el ejercicio de su crédito. El monto máximo de otorgamiento de crédito está en función a tu salario básico mensual reportado por tu Dependencia, más la cantidad total registrada en la Subcuenta de Vivienda del SAR.
Créditos pensionales	Para los pensionados del Issste que durante su vida laboral no ejercieron un crédito hipotecario. Se otorga de manera individual y es destinado exclusivamente para la adquisición de una vivienda nueva o usada, pero terminada. Los montos están determinados con base en las tablas de montos máximos de crédito, las cuales contemplan edad del pensionado y monto de la pensión.
Crédito conyugal	Creado para parejas donde uno de los dos cónyuges cotice al Fovissste y otro al Infonavit, dándoles la oportunidad de unir ambos créditos para adquirir una mejor vivienda. Los montos máximos de crédito de cada institución estarán determinados por sus correspondientes políticas y se sumarán al 100%.
Crédito Fovisste para todos	Para trabajadores activos que deseen potencializar su crédito con descuento por nómina. HSBC y Scotiabank son las entidades bancarias avaladas para este tipo de crédito. Los montos se definen así: Fovissste aporta una cantidad equivalente al monto del saldo de tu Subcuenta de Vivienda del SAR y la entidad bancaria te presta un monto entre $100,000 y $4’800,000 que varía de acuerdo a tu capacidad de pago.
Crédito FOVISSTE - Infonavit Individual	Para quienes cotizan simultáneamente al Fovissste y al Infonavit, esta modalidad les permite sumar ambos créditos para comprar una mejor propiedad.Los montos máximos de crédito de cada institución estarán determinados por sus correspondientes políticas y se sumarán al 100%.

Financiamiento bancario para departamentos

Las entidades bancarias del país cuentan con una amplia oferta de financiamiento inmobiliario. Esta es la alternativa ideal de crédito hipotecario si eres trabajador independiente o si no calificas para las modalidades de financiamiento mencionadas anteriormente.

Es necesario que te tomes el tiempo suficiente para recopilar la información de cada una de las entidades bancarias que ofrecen créditos de vivienda para que así puedas conocer a fondo sus tasas, montos, intereses y plazos y puedas decidir cuál es la mejor opción para ti.

Financiamientos inmobiliarios SOFOMES

Las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple son instituciones que otorgan financiamientos inmobiliarios bajo la regulación de la CONDUSEF y la Sociedad Hipotecaria Federal. Aunque existen reguladas y no reguladas, estas últimas son vigiladas constantemente por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores por lo que ambas son opciones confiables.

Estos créditos hipotecarios pueden utilizarse con distintos propósitos, como adquirir un departamento nuevo o usado o para co-financiar un crédito Infonavit o Fovissste.

Los montos otorgados por estas entidades pueden financiar desde un 80% a un 95% del valor total de una vivienda, y los plazos para saldar la deuda van desde cinco a veinticinco años.

En conclusión, no existe una única opción para tomar un crédito hipotecario, cuentas con una amplia gama de posibilidades. Permítete considerar todas las alternativas disponibles de acuerdo con tus planes de vida para identificar cuál puede ser mejor para ti y recuerda que en La Haus podemos asesorarte sin costo en este proceso.