Cuando inviertes, uno de los primeros términos que deberías conocer es la TIR o Tasa Interna de Retorno. Este es un indicador que se basa en estimaciones de rendimiento futuro sobre los flujos de efectivo proyectados para ello. Esto depende de la planeación que hayas hecho de tu inversión, la estrategia que hayas elegido para monetizarla y además de una serie de factores del mercado que afectan su valor.
Hay muchos métodos para tener una buena rentabilidad de una inversión. En el caso de los bienes raíces, cuando compras los proyectos en preventa es posible que captes mayor tasa interna de retorno. ¿Por qué? Estamos en un contexto donde es fácil evidenciar las dinámicas globales que afectan rápidamente el valor de los activos.
En comparación con otras posibilidades, las compras de departamentos en preventa son inversiones que se consideran más seguras entre otras opciones que hay en el mercado. Sin embargo, dentro de esta categoría también hay distintos niveles de rentabilidad y de retorno de inversión. Una de ellas es que entre más pronto inviertas en una vivienda, mayor posibilidad tienes de captar la plusvalía en el futuro.
Comprar en preventa es una forma de invertir en tu futuro
“Lo bonito de la vivienda es que es una clase de activo muy generoso, muy noble. No solo permite tener una tranquilidad emocional de saber que tienes un techo. También una rentabilidad financiera ajustada al riesgo muy alta, comparado a toda la incertidumbre y volatilidad que se presenta en otras oportunidades de inversión.”
- Rodrigo Sánchez-Ríos, co-fundador de La Haus.
La intención de muchas personas al invertir empieza por la inquietud de pensar en su futuro, en momentos de cambio y de incertidumbre. Señales como la subida de las tasas de interés o el aumento de la inflación, puede que activen estas alarmas. Por eso, si estás buscando y evaluando opciones para cuidar tu dinero en tiempos de incertidumbre, los bienes raíces son una opción que deberías tener en cuenta.
¿Considerarías comprar una vivienda nueva en descuento? Seguramente esto la hace más llamativa para ti como comprador. Aunque la preventa de vivienda nueva no es exactamente un descuento, sí es el valor inicial por el que sale a la venta una vivienda. Comprar en la etapa más temprana de las preventas te ubica en un lugar más cercano a los retornos de los desarrolladores lo cual te da una ventaja competitiva en el mercado para el futuro.
Más allá de términos técnicos como el Valor Actual Neto (o VAN), el Valor Presente Neto o la tasa mínima de atractividad; comprar en preventa permite que obtengas una ganancia entre el valor presente y el valor futuro. Esta diferencia va a impactar a un resultado positivo, ya que a medida que el proyecto en preventa empiece su proceso de construcción y se materialice, va a aumentar su valor de venta. Esto sin contar con la plusvalía que tienen los proyectos ya construidos.
Además, el comprar con tanto tiempo de antelación te puede ayudar a aliviar tu flujo de caja cuando pagas el enganche. Cuando no compras en preventa, debes pagar el enganche completo o en montos muy altos. Al comprar en preventas, puedes pagar mensualidades por un valor más bajo, gracias a que tienes un plazo más amplio, generalmente financiadas a una tasa de interés muy baja.
Indiscutiblemente, uno de los mayores beneficios de invertir en bienes raíces es cultivar poco a poco la estabilidad de un proyecto de vida viable, que puede evidenciarse en ese tiempo futuro. Esta es una de las mejores formas de percibir la tasa interna de retorno.
¿Por qué comprar en la primera etapa de preventas aumenta la tasa interna de retorno de una inversión?
Comprar en la etapa más temprana de las preventas inmobiliarias te ubica en un lugar más cercano a los retornos de los desarrolladores lo cual te da una ventaja competitiva en el mercado para el futuro. En estas etapas hay un grado mayor de incertidumbre frente al momento en el que la construcción ya se ha materializado, y esta plusvalía que captas premia la confianza que le diste al proyecto en sus etapas tempranas. Así los constructores deben endeudarse menos y por lo tanto, disminuyen los intereses que deben pagar de la inversión inicial.
La experiencia ha mostrado en proyectos concretos que La Haus ha comercializado, que la diferencia entre el porcentaje de valorización que percibes al comprar en la lista cero de las preventas o el mismo porcentaje en momentos posteriores que ya tienen inserción en el mercado público puede ser del 10% al 15%.
Haciendo un cálculo sobre la tasa interna de retorno de la inversión con propiedades que La Haus ofreció en el pasado por ejemplo, la experiencias con departamentos en preventa en CDMX, específicamente con un proyecto en La Roma, podían calcularse retornos entre el 7% y el 30% según la estrategia elegida para la monetización de la inversión (en un horizonte de inversión de cinco años).
Con una consulta rápida sobre las rentabilidades de otros tipos de inversión, como los depósitos a término y otros, te das cuenta que te ofrecen porcentajes muy inferiores en los mismos horizontes temporales. Así, la inversión inmobiliaria se vuelve muy atractiva para proyectar tus posibilidades de futuro, dada la resistencia que tienen a las incertidumbres políticas y económicas que influyen en su valor.
¿Cómo acceder a una preventa inmobiliaria?
La posibilidad de comprar en preventa un proyecto de bienes raíces usualmente depende del acceso que tengas a la información sobre desarrollos inmobiliarios. Así los primeros que se enteran de la posibilidad de un desarrollo son las personas más cercanas a los constructores o desarrolladores.
Al plantearse un proyecto se necesita financiamiento para las etapas tempranas del mismo y así lograr su viabilidad. Los desarrolladores aprovechan sus activos para hacerlo, es decir, ofrecen un porcentaje de sus unidades y hacen la primera preventa antes de que el proyecto salga al público. A esta venta la llaman lista cero, o lista de amigos y familia (o friends and family).
Por lo tanto, es común que esta información llegue solo a las personas cercanas al sector por muchas razones pero, gracias a la tecnología y las herramientas que desarrolla La Haus, puedes acceder a nuevos desarrollos inmobiliarios a través de nuestro sitio web y así, como inversionista, tendrás acceso a una información que te acercan a nuevas oportunidades que antes solo llegaba a unos cuantos.
