¿Cómo elegir el proyecto de inversión inmobiliaria perfecto para ti?

Texto original por Isabel Gómez. Editado por Germán Caballero el 22 de septiembre del 2023.

Invertir es una forma inteligente y estratégica de hacer crecer tu dinero sin que tengas que hacer mucho en el proceso. Aún así, para iniciar un nuevo proyecto de inversión te conviene analizar las opciones dependiendo de tus ingresos, tus metas y tus objetivos.

Hoy queremos ayudarte a que inicies tu nuevo proyecto. Por eso, te contamos en qué consiste invertir en bienes raíces y por qué debes considerar esta opción como tu siguiente proyecto de inversión.

¿Qué es un proyecto de inversión?

Un proyecto de inversión es una iniciativa a la que se busca destinar recursos económicos con el fin de obtener ganancias por su ejecución. Al iniciar un proyecto, es necesario estudiar y hacer una evaluación de ciertos elementos cualitativos y cuantitativos, además de implementar estrategias para que tu proyecto de inversión sea eficiente.

En el caso del mercado inmobiliario, un proyecto de inversión inmobiliaria es un inmueble al que se destinan ciertos recursos para cuidar, desarrollar y administrar una propiedad con la finalidad de adquirir una ganancia en retorno.

Hay diversas oportunidades de inversión que se ven perfectas, pero es posible que no se ajusten a tu perfil de inversión, a tu momento actual o a tus propias dinámicas económicas y vitales.

Por esta razón, tienes que realizar una evaluación para elegir en qué invertir tu dinero dentro de un proyecto de inversión y en qué vale la pena el riesgo. Para comenzar, hay que tener en cuenta que las variables de inversión se agrupan en dos:

Variables para decidirse por un proyecto de inversión

Variables cuantitativas:

Son ajenas a los inversionistas, aunque no al mercado, y tienden a ser índices o dimensiones numéricas.

Existen muchos indicadores para distintos aspectos de las inversiones inmobiliarias porque las dinámicas de su mercado mezclan varias disciplinas como la estadística, la economía, los estudios de mercado, finanzas, valorización y planeación urbana entre otras.

Las variables cuantitativas que afectan la ejecución de un proyecto de inversión inmobiliaria pueden ser:

• Índices o indicadores, que resultan de estudios académicos y diseño de procedimientos reglamentados de los distintos agentes presentes en todo el proceso de inversión en bienes raíces.

• Promedio de precios y de otras variables presentes en las zonas de interés que recopilan quienes están monitoreando la actividad inmobiliaria.

• Datos de búsquedas virtuales e inventarios en tiempo real, entre muchas otras posibilidades que están desarrollándose a través de la apropiación de la tecnología en este sector que buscan comprender sus dinámicas.

Aunque este es todo un universo, te recomendamos poner atención en tres variables cuantitativas que son muy importantes si estás pensando en invertir en bienes raíces:

1. El precio por metro cuadrado: es un indicador que se refiere a los costos promedio de una zona y, al variar en el tiempo, este depende de las dinámicas del mercado. Sirve justamente para comparar entre distintas zonas de una ciudad y para saber aproximadamente los precios que te vas a encontrar en ella.

2. El Valor de resguardo o “store of value”: te habla sobre las maneras en las que el valor de un activo se comporta. Puede comportarse como medio de intercambio o como resguardo de valor.

3. Retorno de la inversión: es la capacidad que tiene una inversión concreta de manifestarse en rentabilidad en un tiempo definido. También sirve para definir si un proyecto de inversión es adecuado para tu perfil de inversionista, ya que permite contrastar tus expectativas de rentabilidad en el tiempo con la posibilidad que tiene un proyecto de inversión específica para dártela.

Variables cualitativas:

Son las que te permiten establecer coincidencias entre tus expectativas y tus posibilidades con los proyectos de inversión que elijas.

Las variables cualitativas, como su nombre indica, están relacionadas con las cualidades del negocio posible y las que del este esperas. Te recomendamos tener en cuenta dos:

1. Ubicación: según el negocio que tienes en mente: todas las ubicaciones tienen un valor y dependerá de los indicadores cuantitativos y de tus planes la generación de una buena rentabilidad.

Por ejemplo, si tu plan es rentarlo a familias, las preferencias de ubicación estarán relacionadas con colegios o universidades (según la edad); si son personas, la cercanía al trabajo o a lugares de socialización y entretenimiento será más importante; si son extranjeros, ten en cuenta los centros de interés cultural y las facilidades de movilidad.

Es resumen, tener un plan y un usuario claro (ya seas tú mismo o un arrendatario) y articularlo estratégicamente a la ubicación de la oferta es clave para tu proyecto de inversión.

2. Accesibilidad: es el segundo criterio cualitativo que te recomendamos considerar. La accesibilidad se parece a la anterior, pero es distinta, pues implica integrar en tus criterios las necesidades de servicios y distintas tareas que, según la edad y las actividades se necesitan para percibir una buena calidad, porque la vivienda está íntimamente ligada a las dinámicas de la vida.

Para una persona puede ser muy importante el silencio para su calidad de vida o su descanso en tiempos vacacionales, y no le importan tanto los tiempos de transporte que para lograrlo se necesitan. Mientras que para un padre de familia puede ser más importante ahorrarse los tiempos de desplazamiento para compartir en familia.

Así que hay que analizar la oferta de distintos servicios cerca al inmueble en el que piensas invertir. Aunque no tengan los mejores indicadores cuantitativos, puede ser el mejor proyecto de inversión a largo plazo para ti.

Pasos a seguir para elegir tu proyecto:

Aunque con las inversiones se puede generar ingresos de forma pasiva, se necesita de estrategia para hacer la toma de decisiones y encontrar un proyecto que te beneficie como inversionista. Así que antes de explorar la gran cantidad de proyectos que hay, te recomendamos que sigas los siguientes pasos para tener éxito:

1. Definir tus objetivos

¿Cuáles son tus objetivos financieros a corto y largo plazo? Todo buen inversionista necesita establecer y determinar ciertos objetivos para entender la viabilidad del proyecto.

Puede que tu primera meta financiera sea tener finanzas saludables, o que estés ahorrando para un bien que obtendrás a largo plazo, como algún posgrado o tu primera vivienda nueva. Definir tus objetivos te puede ayudar a establecer un mapa de tus fuentes de ingresos y gastos, además de qué porcentaje puedes destinar a la inversión dentro de las oportunidades que hay.

2. Haz un análisis de tus finanzas personales

Invertir en un nuevo inmueble requiere de mucha organización financiera, puesto que si solicitas un crédito hipotecario, te conviene establecer el flujo de tus ingresos y gastos necesarios para que tus finanzas se mantengan bajo control.

Procura evitar las compras compulsivas que hacen que ahorres menos y si puedes, busca un asesor financiero que te sirva de guía teniendo en mente el objetivo que implica invertir en una nueva vivienda .

3. Establece tu perfil de riesgo

Una de las primeras cosas que tienes que saber es que en el mundo de las inversiones siempre existirá cierto riesgo e incertidumbre. Como inversionista, seguro tienes cierta tolerancia al riesgo que es distinta de la de alguien más, por lo que primero te conviene buscar información y hacer un estudio sobre los posibles riesgos a los que te puedes enfrentar por invertir. Es importante que como inversor tengas claro que, a mayor riesgo mayor ganancia en el retorno de la inversión.

Para tomar la decisión sobre cuánto riesgo es correcto para ti, puedes diseñar tu propio perfil. Toma en cuenta cualidades como tu edad, objetivos, ingresos, gastos necesarios, situación financiera y si es la primera vez que vas a invertir o si eres un inversionista experto. Analizar el factor de riesgo es parte de la estrategia que te puede ayudar a obtener una buena rentabilidad de inversión.

4. Conoce el mercado inmobiliario

El sector de las bienes raíces es muy amplio. Hay distintos tipos de inversión en el mercado que puedes analizar para tomar una decisión. Por ejemplo, puedes invertir comprando la vivienda en la que vas a vivir. Pero además, también puedes hacerlo por medio de desarrollos en Playa del Carmen que transformarás en un destino vacacional para rentar a corta estancia . También existen terrenos, oficinas, locales comerciales y otro tipo de inmuebles que puedes adquirir para vender o poner en renta.

Pongamos un ejemplo: imagínate que te dejas encantar por nuevos desarrollos en Cancún . Por medio de nuestra plataforma puedes explorar las opciones que más te gusten y comprar. No tendrás que tomar un avión a Quintana Roo más que para ir a visitar tu nuevo departamento. Hoy el mercado está profundamente ligado al mundo tecnológico y tú puedes beneficiarte de eso por medio de tu inversión.

5. Haz un estudio de tus opciones

Los inversionistas expertos saben que antes de tomar una decisión es necesario evaluar las opciones viables en el mercado. Para invertir en un nuevo proyecto de vivienda, debes de hacer un análisis de lo siguiente:

Diseño y estilo de proyecto

Uno de los métodos para saber si una vivienda nueva es para ti es visualizandote siendo el dueño. En caso de que la pongas en renta, mírala muy bien, estudia sus acabados y habitaciones, y piensa: ¿para quién será está vivienda?, ¿qué tipo de persona es a la que quiero llegar? Si crees que tiene la infraestructura adecuada para una familia, asegúrate de que haya escuelas alrededor. Si crees que es el espacio ideal para un universitario, investiga sobre universidades cerca, en el caso de adultos, verifica que haya oficinas y buenos sitios de entretenimiento.

Amenidades

Si estás por comprar en un desarrollo con amenidades, vale la pena que verifiques el estado y funcionamiento de éstas. Pregunta por el costo del mantenimiento, cada cuánto limpian la alberca y los gimnasios y si las instalaciones de home office se mantienen limpias. Recuerda que las amenidades pueden ser de gran atracción para quienes buscan un sitio donde rentar, por lo que no está de más asegurarse de ofrecer al mercado un producto completo y en buenas condiciones.

Rentabilidad en la zona

Después de haber estudiado la ubicación, explora la zona más a profundidad. Investiga el costo por noche de los hoteles locales, así como el precio de las rentas en las casas o departamentos vecinos. Eso te dará una idea de cuánto ganarás tú por las rentas de tu inmueble, ya sea de renta corta o larga. Analiza si ese precio va acorde con tus metas financieras.

7. Haz un cálculo total

Una vez que has encontrado el proyecto inmobiliario de tu preferencia, te conviene realizar una planeación previa a la compra. Esto es porque tomar la decisión de adquirir una vivienda conlleva todo un proceso de distintas etapas: la de búsqueda, la de decisión, la del enganche, etc. En caso de que solicites un crédito hipotecario, infórmate sobre los costos que conlleva adquirir un préstamo para vivienda.

Una etapa muy importante es la de pagar un crédito hipotecario. El Costo Anual Total (CAT) de tu crédito se refiere a todo lo que tendrás que pagar por haber tenido financiamiento por parte de una institución financiera. Para hacer un cálculo del CAT, suma la anualidad de tu crédito hipotecario, la tasa de interés, gastos notariales y todos los costos adicionales. Calcular el CAT te sirve para planear y tomar decisiones financieras durante la compra de tu inmueble.

8. Disfruta de los beneficios que invertir en vivienda te puede dar

Cuida mucho tu propiedad y mantenla en óptimas condiciones. Ten en mente que ser dueño de una vivienda puede traerte seguridad, estabilidad y aumento de tus ahorros a largo plazo.

La mejor inversión es la mejor inversión para ti, a tu medida, de acuerdo a tu flujo de capital y con tus reglas y recursos. Aprende a elegir el mejor proyecto de inversión.

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• Obtendrás un precio preferencial.

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