5 razones socioeconómicas por las que existe una brecha de vivienda en México

En la primera fase de ‘Vivienda, reto en América Latina’ — investigación que realizamos en conjunto con el Laboratorio de Economía Urbana del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT) para contribuir a los procesos de desarrollo de políticas públicas del sector vivienda en Colombia y México — descubrimos que existen 9 problemas comunes que aumentan la brecha de la vivienda de la mayoría de los países latinoamericanos.

Sin embargo, antes de conocer estos factores, Albert Saiz, profesor asociado al MIT y coautor del estudio , considera necesario aclarar 3 conceptos fundamentales para para describir la falta de vivienda adecuada en un país:

Déficit cualitativo: porcentaje de viviendas del país o de la región que requerirían mejoras importantes para estar en los estándares mínimos de habitabilidad. Por ejemplo, las casas que no tienen alcantarillado o están hechas con materiales de baja calidad que incluso pueden poner en riesgo la vida de la gente.

Déficit cuantitativo: necesidad de sustituir completamente fracciones de las viviendas existentes, debido a su bajísima calidad.

Vivienda informal: estructuras que se construyen sin un permiso oficial, quizás en una parcela de tierra sobre la que el habitante no tiene título oficial.

Es evidente que en nuestro país existe un déficit cuantitativo en materia de vivienda, y nos gustaría que dejara de crecer, e incluso que se redujera, en el futuro. Sin embargo, es importante que entendamos sus causas, pues como menciona el profesor Saiz “de forma trivial, se tiene la tentación de atribuir los problemas de asequibilidad de la vivienda a los bajos ingresos”.

Si bien la pobreza es importante hay otros problemas comunes que afectan a los mercados inmobiliarios. En nuestro informe mencionamos nueve de ellas, sin embargo, en esta ocasión vamos a hablar de las características de cinco de ellas relacionadas con los factores socioeconómicos:

Las rentas de los países en desarrollo y el estancamiento del PIB per cápita relativo

Los ingresos de América Latina y el Caribe siguen estando lejos de los de Europa o América del Norte. También están por debajo de los ingresos medios de regiones directamente competitivas como Oriente Medio y el Norte de África, las economías postcomunistas de Europa Central y el Báltico y Asia Oriental.

Podría señalarse que los costes nacionales de construcción de edificios disminuyen en los países con rentas más bajas, mitigando en cierto modo las diferencias del Producto Interno Bruto (PIB). Sin embargo, la elasticidad de esta relación es sustancialmente inferior a uno.

“En otras palabras, a medida de que se avanza hacia los países más pobres, los costes locales de construcción disminuyen de forma menos que proporcional a los ingresos”.

Por ejemplo, el año pasado en Toronto, Canadá, el coste por metro cuadrado de una vivienda de densidad media, es decir, un desarrollo residencial que se ubica entre viviendas suburbanas independientes y apartamentos de varios pisos, era de 1.723,4 USD; mientras que en Ciudad de México era de 685,8 USD aproximadamente.

Es decir, los costes de construcción canadienses eran 2,5 veces más caros. Pero la renta per cápita era 4,3 veces mayor en Canadá en relación con México (más o menos 43.100 dólares frente a 9.900 dólares).

Por lo tanto, los países de bajos ingresos tienden a tener costos de construcción de viviendas más costosos en relación con sus ingresos. Es decir, la pobreza de estos países también se está presente en materia de vivienda"

Así mismo, una tendencia preocupante es el relativo estancamiento del crecimiento de la renta real, la paralización de la cantidad de bienes o servicios que puede adquirir un consumidor con el dinero que gana. Tras la crisis financiera de 2007-2009, el crecimiento ha sido escaso o incluso negativo en algunas naciones.

De hecho, en Latinoamérica, el PIB real, o sea el valor total de los bienes y servicios producidos sin tener en cuenta la inflación, a finales de 2020 era aproximadamente equivalente al de 2010.

_Las razones de esta tendencia negativa son: _

• La falta de liquidez en los mercados mundiales de capitales tras la crisis financiera global

• El cambio negativo en la demanda y los precios de los productos básicos exportados por los países de la región.

• La incapacidad de las economías latinoamericanas para generar innovaciones tecnológicas con la suficiente rapidez para adelantarse a economías en desarrollo en el entorno competitivo mundial.

• En algunos casos, la incompetencia política.

Al respecto el profesor Saiz asegura que “la situación macroeconómica se complica hoy en día por los problemas de la cadena de suministro, la guerra de Ucrania y los esfuerzos de los Bancos Centrales para luchar contra la inflación”.

Además, señala que es demasiado pronto para saber si la crisis del covid-19 tendrá un impacto negativo duradero en el crecimiento económico en la próxima década.

Desigualdad sustancial de ingresos

La desigualdad y el grado de pobreza en los países de Latinoamérica es más grave de lo que sugieren sus ingresos medios. Según datos del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (CONEVAL) entre 2018 y 2020, el porcentaje de la población en situación de pobreza a nivel nacional pasó de 41.9% a 43.9%. Este cambio representa un aumento de 3.8 millones de personas al pasar de 51.9 a 55.7 millones de personas.

“Teniendo en cuenta los sectores relativamente amplios de la población en situación de pobreza, es justo que las políticas de vivienda se centren en proporcionar casas decentes a quienes las necesitan”, comenta Saiz.

Es así como la consolidación de las políticas redistributivas de la vivienda y un mercado de clase media-baja en ascenso podrían ser una fuente crítica de crecimiento para la industria inmobiliaria y la economía en general en los próximos años.

En su análisis, el profesor concluye: “Disminuir la desigualdad y mejorar la situación de la vivienda en la parte baja de la escala de ingresos, no solo incrementa merecidamente el bienestar de quienes más lo necesitan, sino que adicionalmente aumenta el "pastel" económico a nivel nacional”..

La falta de acceso y el elevado precio de la financiación hipotecaria

Si bien el progreso ha sido extraordinario en las últimas dos décadas, la mayoría de las naciones de Latinoamérica todavía tienen mercados financieros relativamente débiles.

La compra de una vivienda requiere de una gran inversión inicial en comparación con los ingresos del hogar, por lo que implica necesariamente una estrategia financiera decidida.

Es por eso que una propuesta de mayor financiación de los mercados inmobiliarios latinoamericanos mejoraría las condiciones de vida de las clases medias trabajadoras y de las que actualmente están al margen de sus economías.

La competencia en el sistema financiero es fundamental para evitar que los beneficios de la posterior financiarización sean acaparados por unos pocos.

Si bien los tipos de interés de los créditos hipotecarios han bajado en la región en las dos últimas décadas, siguen siendo más altos que en los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE).

Pero, ¿por qué los mercados de crédito a los hogares son relativamente escasos en la región? Creemos que hay al menos cuatro dimensiones:

• Informalidad laboral y acceso financiero: En algunos países de América Latina, sólo entre el 30% y el 50% de los habitantes adultos tiene una cuenta bancaria. Los mexicanos mayores de 18 años y hasta 70 años de edad, es decir, 41.1 millones (49.1%), cuentan con al menos una cuenta bancaria, así lo reveló el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), que también advirtió de una mayor brecha de género. Esto se compara con más del 90% en países como Estados Unidos, Reino Unido o España. Una de las razones de esta situación es la elevada tasa de informalidad laboral.

• Credibilidad de la deuda pública e inestabilidad macro: En nuestra opinión, el determinante más importante de la relativa baja disponibilidad de crédito en la región es su reciente historia de inestabilidad macroeconómica. Es muy difícil ser acreedor si el valor de los activos se deprecia constante e imprevisiblemente debido a la inflación.

• La falta de competencia y profundidad del sector financiero: La competencia en el sector bancario puede garantizar que los beneficios de la penetración financiera recaigan principalmente en las familias. Una preocupación es que el sistema bancario iberoamericano ha estado históricamente concentrado y ha sido menos competitivo que en la mayoría de los países de la OCDE. Para ser justos, la entrada de propuestas y nuevos actores en el sector se ha visto limitada por la relativa falta de profundidad financiera.

• Seguridad de los inversores de crédito y ejecución de las garantías: Es importante que los sistemas de ejecución legal permitan a los acreedores recuperar sus inversiones. La capacidad de los bancos para ejecutar sus garantías en caso de impago es un claro determinante de la profundidad de los mercados financieros. La falta de seguridad de los prestamistas ha sido un problema en la región.

El rápido crecimiento de la población y los hogares

El crecimiento de la población en la mayoría de los países de América Latina fue constante desde la década de 1960 hasta principios de los 2000, sin embargo, el crecimiento anual de la población en Iberoamérica ha disminuido a un ritmo más rápido que el resto del mundo en los últimos años.

De hecho, en 2005, las trayectorias demográficas promedio mundial y regional se cruzaron y a partir de ese año, la población de Latinoamérica crece más lento.

Aunque la mayoría de las naciones aún no está cerca de su pico demográfico, se espera que en algunas de ellas se reduzca la población en los próximos 80 años. Un estudio reciente predice que Colombia, Costa Rica, Brasil, Nicaragua, El Salvador y Chile tendrán menos población en 2100 que en la actualidad.

Sin embargo, asegura el profesor, la evolución de la futura demanda de vivienda no está determinada únicamente por el crecimiento de la población. Los cambios en la composición familiar pueden ser tanto o más importantes.

“Si el tamaño de los hogares disminuye la demanda de vivienda está destinada a aumentar, sin que necesariamente se produzca un crecimiento de la población”. De hecho esto podría significar que la gente no viva en condiciones de hacinamiento.

La rápida urbanización temprana a bajas densidades de desarrollo

América Latina tiene una larga historia de urbanización temprana. “Las ciudades antiguas se desarrollaron de forma independiente en la región, quizá ya en el siglo XXV a.C. (Caral y Áspero, Perú) y en torno al 1.500 a.C. (Tlapacoya, México). Algunas áreas urbanas de la región -Tiahuanaco, Cusco, Teotihuacan, Tenochtitlan, Tikal y Cholula, por ejemplo- se encontraban entre las más grandes del mundo en sus momentos de mayor esplendor, en las épocas comprendidas entre el bronce euroasiático y la edad media”, asegura el profe.

Incluso, en los tiempos modernos, las ciudades iberoamericanas han experimentado periodos de urbanización muy rápidos. Sin embargo, este fenómeno durante las décadas de "crisis" de los años 60 y 70 otorgó un patrón de desarrollo en las ciudades más grandes caracterizado por un gran desempleo urbano, informalidad laboral y marcadas desigualdades de ingresos.

Es por eso que la resolución de las actuales necesidades de asequibilidad de la vivienda en las principales metrópolis requerirá la redensificación de algunas de las zonas que antes se desarrollaban con densidades más bajas, así como la actualización de proyectos de vivienda que mejoren la calidad de vida de la población.

Para conocer toda la información del estudio que realizamos con el MIT descárgala a continuación: